Полнотекстовый поиск:




Если ссылка на документ, который Вас заинтересовал, не работает, сообщите об этом.

Новости и аналитика

Юлия Аракчеева, Борис Сафронов
НЕДВИЖИМОСТЬ В РОЗНИЦУ.
Можно купить на бирже в виде паев инвестиционного фонда

Источник: Ведомости
Разделы: Экономика России , Налоги и налогообложение
      Вкладывать деньги в недвижимость стало немного проще. На бирже начали торговаться паи Первого инвестиционного фонда недвижимости. Сейчас пай стоит около $50 000 - больше однокомнатной квартиры в Москве, но меньше двухкомнатной. Но, покупая пай, инвестор приобретает не один объект, а доли в нескольких проектах, причем не только жилых, но и офисных.
              Вложения в недвижимость привлекают все большее внимание инвесторов. Во-первых, это позволяет разнообразить свои активы. Во-вторых, последние годы жилье и офисы дорожают на десятки процентов и, по прогнозам экспертов, рост цен еще не закончился.
              Заработать на нем хотят многие. Но вложить в недвижимость можно только довольно крупные суммы - от $30 000. При этом придется потратить много времени на оформление документов.
              Выход из этого положения хорошо известен на Западе: это инвестиционные фонды. Они продают людям свои паи, а вырученные деньги инвестируют в квартиры, офисы и их строительство. Недавно такие фонды появились и в России, но до последнего времени они были недоступны для широкого круга вкладчиков. Закрытые фонды "Жилищное строительство" под управлением компании "Менеджмент-Консалтинг", Паевой фонд недвижимости ( "Профессионал") , "Межрегиональная недвижимость" и "Деловая недвижимость" ( "Креативные инвестиционные технологии") ориентированы на юридических лиц - частные инвесторы их паи купить не могут. А Первый инвестиционный фонд недвижимости под управлением "Конкордия эссет Менеджмент" хоть и работает с частными лицами, но формально: при первичном размещении его паи мог купить узкий круг заранее определенных инвесторов, причем минимум на 16 млн руб.
              Управляющие объясняют это необходимостью гарантировать привлечение запланированной суммы при создании фонда. "Ни одна УК не пойдет на выпуск паев закрытого ПИФа, не имея за спиной конкретных инвесторов, поскольку средства собираются под определенные проекты и недобор поставит под угрозу их осуществление", - объясняет начальник управления развития бизнеса УК "Менеджмент-центр" Роман Шемендюк. "За то время, что дается закрытому фонду на размещение паев, найти сторонних инвесторов с крупным капиталом проблематично", - добавляет гендиректор "Конкордия Эссет Менеджмент" Павел Зюбин.
              Поэтому минимальная сумма инвестиций в такие фонды очень высока. Например, при первичном размещении паев Первого инвестиционного фонда недвижимости в фонд можно вложить минимум 16 млн руб. В декабре-январе фонд планирует выпустить дополнительные паи, но этот порог снижен не будет.
              Нежелание делать свой продукт более массовым управляющие объясняют техническими моментами. "Большое количество пайщиков вряд ли разумно с точки зрения управления закрытым фондом, так как надо организовывать общее собрание пайщиков, голосование и т. д. ", - говорит Шемендюк. "Инвесторы в строительство во многом зависят от информации о прохождении проекта. Невозможно поддерживать необходимый уровень информационного обмена, если вкладчиков, например, 1000", - добавляет Зюбин.
              Единственный выход - купить паи на вторичном рынке. Главное - найти продавца и определить цену. При небольшом количестве пайщиков это непросто. Теперь это можно сделать на бирже - с конца ноября паи Первого инвестиционного фонда недвижимости обращаются на ММВБ.
              Первый инвестиционный фонд недвижимости зарегистрирован 19 февраля 2002 г. , сформирован 5 марта 2003 г. Активы фонда на 1 декабря - 428 млн руб.
              Торговля паями ничем не отличается от работы с акциями. Выставить заявку на покупку и продажу пая можно через любого брокера. Расходы при этом невелики: комиссия биржи составляет 0,02% от суммы сделки, а большинства брокеров - 0,03 - 0,1%.
              Пока из-за небольшого числа пайщиков торговля очень вялая. За неделю с ними было заключено всего три сделки: первая по 1,37 млн руб. , две следующие (последняя - вчера) - по 1,34 млн руб. Шемендюк считает, что о настоящем биржевом рынке паев можно будет говорить, "лишь когда речь пойдет о тысячах пайщиков". Зюбин надеется со временем исправить ситуацию и через несколько лет довести число пайщиков до тысяч: "Мы вынуждены с чего-то начинать, надо отработать технологии, но двигаться мы будем в направлении публичной компании".
              Несмотря на вялость рынка, тем, кто хочет вложить деньги в недвижимость, стоит попробовать купить паи фонда на бирже. Президент Национальной лиги управляющих Андрей Подойницын называет биржевую торговлю паями фондов недвижимости "пока чистейшей экзотикой, но едва ли не лучшей возможностью для частного инвестора стать пайщиком закрытого фонда недвижимости, ведь это резко снижает пороговую сумму инвестиций". Снижение на порядок входного порога является главным преимуществом вывода паев на биржу: один пай стоит 1,3 - 1,4 млн руб. при минимальном объеме инвестиций в фонд 16 млн руб.
              Главный индикатор для оценки стоимости пая - величина чистых активов фонда. Она рассчитывается и публикуется ежемесячно, а раз в полгода проводится полная переоценка активов, которая включает в себя стоимость проданных объектов и переоценку тех активов, которые фонд пока не намерен реализовывать.
              По данным "Конкордии", стоимость пая Первого инвестиционного фонда недвижимости за девять месяцев выросла примерно на треть - с 1 млн руб. при формировании фонда в марте до 1,328 млн руб. на 1 декабря.
              Эксперты считают закрытые фонды оптимальным способом инвестиций в недвижимость для частных инвесторов. Доходность примерно одинакова, но фонды позволяют снизить риски, ведь при одинаковом объеме вложенных средств сейчас стоимость пая соответствует цене 1 - 2- двухкомнатной квартиры на этапе строительства котлована - инвестор получает целый портфель разных проектов: новостройки, загородная недвижимость, офисы с разными сроками исполнения и доходностью. По мнению эксперта рынка новостроек компании "ИНКОМ-недвижимость" Сергея Сопина, доходность пая сопоставима с выгодой от покупки квартир и при сохранении конъюнктуры рынка недвижимости составит 30 - 40% годовых в валюте. По словам Зюбина, доходность действующих проектов фонда составляет 35 - 60% годовых.
              Кроме того, чистые активы ПИФа увеличиваются из-за продажи готовых проектов и переоценки той части активов, которую фонд пока не намерен реализовывать. То есть инвестор может получать доход в течение всего срока работы фонда, а в случае продажи квартиры он будет разовым.
              По мнению эксперта по инвестфондам The PBN Company Максима Капитана, где-то через год инвесторы, которые сейчас самостоятельно вкладывают средства в покупку квартир, поймут, что доходность обоих типов вложений примерно одинакова, а риски в фондах намного ниже. "Тогда они станут главными клиентами закрытых фондов", - полагает он.
              ГДЕ ДЕНЬГИ ЛЕЖАТ: Основные проекты Первого инвестиционного фонда недвижимости:
              коттеджный поселок "Благовещенка". Срок проекта - 6 - 12 месяцев, оценочная доходность - 35 - 40% годовых;
              элитный жилой дом на 10 квартир в Пожарском переулке. Срок инвестирования - до года, оценочная доходность - 35 - 40% годовых;
              элитный жилой комплекс "Венский дом на Плющихе". Срок вложения - полгода, оценочная доходность - 30 - 35% ;
              10 000 кв. м жилья в районе массовой застройки в Южном Чертанове. Срок - 1,5 - 2,5 года, оценочная доходность - до 60% годовых.
              Куда будут вложены средства, привлеченные от второй эмиссии паев:
              увеличение строительства в Южном Чертанове на 15 000 - 20 000 кв. м;
              гольф-клуб под Санкт-Петербургом площадью 150 га;
              два коттеджных поселка на территории 55 га на берегу Финского залива
     

Юлия Аракчеева. Недвижимость в розницу. // Ведомости. - 05.12.2003

Проекты: Экономика и управление | Право | Бухгалтерский учет и налоги |