Книга дополнена самыми современными данными и законами по риэлтерской и оценочной деятельности. В пособии в краткой и доступной форме описаны основные методы оценки недвижимости, приведены задачи, тестовые задания, рассмотрены варианты решений. Учебное пособие в форме заданий по оценке с примерами решений, с описанием теории оценки поможет овладеть терминологией и методикой оценки недвижимости, а также сформировать системное представление об особой сфере профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества — оценке недвижимости — как неотъемлемой части практически любых операций с недвижимостью. Книга предназначена для широкого круга специалистов в области недвижимости, а также для преподавателей, аспирантов и студентов экономических специальностей.
СОДЕРЖАНИЕ
Предисловие
Глава 1. Концептуальные основы рынков недвижимости
Ключевые понятия и термины
Тест 1
Тест 2
Тест 3
Глава 2. Оценка недвижимости: основные принципы и методы
Тема 1. Введение в оценку
Процесс оценки
Стоимость недвижимости, ее виды и параметры
Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости
Принципы оценки недвижимости
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
Тема 2. Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
Тема 3. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
Оценка износа
Тема 4. Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости
Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация
Анализ финансовых коэффициентов
Глава 3. Конкретные ситуации (кейсы)
Методические указания по преподаванию приведенных кейсов
Кейс 1
Кейс 2
Кейс 3
Кейс 4
Кейс 5
Кейс 6
Методика оценки уровней экономического развития рынков недвижимости в Российской Федерации
Тестовые задания
Список литературы
Словарь терминов
Ответы
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 № 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него"
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.12.94 № 36 "О Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга" (с изменениями на 6 ноября 1997 года)
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 21.11.97 № 1293-р "Об утверждении методики определения ставки дисконтирования"
ОТРЫВОК
Глава 1Концептуальные основы рынков недвижимости
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.
Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей [14, с. 22, 312].
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.
Региональный рынок недвижимости (РРН) представляет собой социально-экономический объект исследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный, экологический.
Под структурой РРН понимается долевое представительство на нем агентов государственной, муниципальной, корпоративной и частной форм собственности.
Главной функцией органов власти всех уровней является создание максимально благоприятных условий для эффективного экономического и социального развития как федерального, так и, в особенности, региональных рынков жилья.
Теоретически можно говорить о существовании федерального и региональных рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен правами на недвижимостью на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне пренебрежительно мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучение региональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особый интерес.
Основной задачей муниципальных властей как регулирующих является создание максимально благоприятных условий для эффективного развития РРН, а их целью как субъектов рынка является максимизация прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета, часть которого, в свою очередь, должна направляться на активизацию создания первичного рынка недвижимости
Ключевые понятия и термины
Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.
Первая группа
Определения
1. Аренда. 8. Ипотека.
2. Агент. 9. Инвестиции.
3. Недвижимость. 10. Левередж.
4. Андеррайтинг. 11. Рента.
5. Заемщик. 12. Риэлтер.
6. Брокер. 13. Рынок недвижимости.
7. Девелопмент.
Понятия
а. Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.
б. Рычаг; использование заемных средств для финансирования недвижимости.
в. Вложение средств в инвестиционные товары или в иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала.
г. Передача вещи в залог без передачи владения.
д. Проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
е. Юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.
ж. Специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.
з. Агент или посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя.
и. Лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях.
к. Регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.
л. Брокер или агент по недвижимости, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров.
м. Совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.
н. Анализ факторов риска по данному ипотечному кредиту. Подбор ставки процента и условий кредитования, соответствующих уровню риска.
Вторая группа
Определения
1. Акт передачи. 6. Листинг.
2. Договор купли-продажи/ 7. Регистр недвижимости.
контракт на продажу. 8. Регистр поземельный.
3. Закладная. 9. Регистрация недвижимости.
4. Кадастр. 10. Реституция.
5. Кодекс земельный. 11. Эскроу.
Понятия
а. Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга.
б. Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.
в. Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении.
г. Совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки, с оформлением соответствующих документов.
д. Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец - продать ее на установленных условиях. Если регистрационная система не является юридической, акт купли-продажи сам по себе не является актом передачи покупателю права собственности на недвижимость.
е. Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах.
ж. Документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении недвижимости. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга.
з. Восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение собственности законному владельцу.
и. Контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные за услуги.
к. Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне.
л. Учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах.
Третья группа
Определения
1. Имущественное право. 4. Право собственности.
2. Ограничительное обязательство. 5. Тендер.
3. Недвижимая собственность. 7. Титул.
Понятия
а. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.
б. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.
в. Сервитут, юридически закрепленное право владельца одного участка на строго определенный способ использования части территории участка другого владельца. В земельных кодексах многих стран ограничительное обязательство, как правило, закрепляется за участком независимо от его владельца и связано с обеспечением права прохода, проезда, доступа к воде, к системам канализации, электроснабжения, связи и т. д.
г. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи в аренду участка недвижимости.
д. Конкурсная форма проведения подрядных торгов, то есть соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.
е. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.
ж. Законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу.
Тест 1
Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие - ошибочны.
1. К основным факторам, сдерживающим развитие рынка жилья, следует отнести: низкие доходы населения, отсутствие системы ипотечного кредитования, барьеры для создания нормального инвестиционного климата.
2. Наиболее развитыми на сегодняшний день являются региональные рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.
3. Самые высокие цены за квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке в г. Якутске.
4. Основными стратегическими задачами Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости являются:
а) оценка комплексов и отдельных объектов городского недвижимого имущества, проведение оценок рыночных и иных видов стоимости по запросам граждан и юридических лиц;
б) государственная регистрация и оформление документов о правах на объекты недвижимости в жилищной сфере.
5. Рынок недвижимости в зависимости от способа формирования, а также от типа совершаемых сделок подразделяется на первичный, вторичный и рынок аренды.
6. Зонирование - юридический механизм, применяемый правительством для ограничения использования находящейся в частном владении недвижимости.
7. В Санкт-Петербурге зонирование осуществляется государством, город поделен на 17 зон.
Тест 2
Найдите, какое из перечисленных утверждений является правильным.
1. а) Самым развитым из сегментов рынка недвижимости является рынок жилья.
б) Документы по приватизации жилого помещения в Санкт-Петербурге подаются в районный комитет по содержанию жилищного фонда.
в) Основным источником финансирования строительства или реконструкции жилых домов в США является ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства.
2. Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате:
а) приватизации государственной собственности;
б) совершения сделок;
в) инвестирования;
г) строительства.
3. Что из нижеперечисленного можно отнести к правам собственности (по Гражданскому кодексу):
а) право владения;
б) право распоряжения;
в) право пользования;
г) право страхования;
д) право реконструкции;
е) присвоение дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.
Тест 3
Укажите, какие из перечисленных положений являются правильными.
1. Основными методами финансирования недвижимости в РФ являются:
а) долевое участие в строительстве;
б) выпуск ценных бумаг (облигаций), жилищные займы;
в) листинг.
2. Традиционно принято разделять недвижимость на следующие типы:
а) сданная в аренду;
б) коммерческая недвижимость;
в) индустриальная;
г) загородная;
д) рекреационная.
3. Функциями жилищного рынка являются:
а) строительство нового жилья;
б) эксплуатация жилого фонда;
в) формирование вторичного рынка жилья (приватизация).
Глава 2Оценка недвижимости: основные принципы и методы
Тема 1. Введение в оценку
Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т. д.
Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Оценщик недвижимости или специалист по роду деятельности, близкой к оценке недвижимости, нуждается в практических знаниях по формированию и развитию рынка недвижимости, основных принципов оценки и процедур ее проведения. Разумеется, в рамках данной главы невозможно раскрыть все содержание деятельности оценщика и сколько-нибудь полно изложить принципы и методы оценки недвижимости. Ее задача - дать минимальный набор сведений, позволяющий понять значение оценочной деятельности, основные исходные понятия и принципы оценки недвижимости, а также подготовить читателей к решению конкретных практических задач по оценке.
Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.
Процесс оценки
Почти все решения или действия собственника по отношению к его недвижимости укладываются в одну из следующих классификаций:
Передача прав собственника или владельца;
Финансирование вещного интереса в собственности;
Налогообложение интереса в собственности;
Компенсация за потерю интереса в собственности;
Реализация программы освоения (использования) недвижимой собственности.
Чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Стоимость недвижимости, ее виды и параметры
Региональные рынки недвижимости функционируют под влиянием ряда взаимосвязанных групп факторов, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.
Следует выделить шесть основных групп: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические и научно-технические.
Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования региональных рынков недвижимости внутренней и внешней политикой страны. Влияние политической составляющей на формирование региональных рынков недвижимости часто не подвержено формализации, но абстрагироваться от этих факторов нельзя. К ним можно отнести:
1. социально-экономическую направленность политики правящей партии;
2. предвыборные кампании;
3. военные действия в зоне межнациональных конфликтов;
4. политику правительства и местных органов власти в области экономики - нормативно-законодательные акты, касающиеся сегментов рынка недвижимости (рынка жилья, коммерческих помещений, рынка земли и т. д.);
5. политику местных органов власти по функциональному зонированию территории;
6. элементы государственной политики в области производства, которые в свою очередь включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, способы демонополизации, политику в области распределения, включая принятую систему социального обеспечения, политику в области защиты окружающей среды.
Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.
Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т. д.
Демографические факторы, влияющие на состояние региональных рынков недвижимости, - это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плотность населения, миграции, степень урбанизированности территорий и др.
К природно-географическим факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия и др.
Наконец, научно-технические факторы, влияющие на технологию и организацию строительства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка жилья.
На основе анализа взаимного влияния конъюнктурообразующих факторов построена схема, отражающая конъюнктурное состояние рынка недвижимости, при этом подразумевается, что конъюнктурное состояние рынка является динамичным.
В каждый анализируемый момент или период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.
Сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена необходимостью правильного выделения конъюнктурообразующих факторов, определения степени их регулируемости, значимости и влияния каждого из них на состояние рынка недвижимости. Схема открывает принципиальную возможность представления процессов, происходящих на региональном рынке недвижимости под влиянием внутренних факторов, и в дальнейшем построения его формализованной экономико-математической модели.
Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости
Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима ограниченность предложения (дефицитность).
Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.
Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.
Дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограничено предложение.
Передаваемость прав собственности - возможность передачи прав на недвижимость и их разделения между различными субъектами.
Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов.
Стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в использовании.
Стоимость в обмене - цена, которая возобладает на свободном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Иногда это называется объективной стоимостью, так как основывается на рассмотрении экономических факторов. Наиболее часто используемая форма стоимости в обмене - это рыночная стоимость [37, с. 159].
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи. Вот эти условия.
Продавец и покупатель действуют в рамках закона, преследуют свои личные интересы, поступают продуманно и всесторонне информированы.
Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.
Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.
Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.
Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату.
Если клиент просит определить цену рыночной продажи - это запрос не о рыночной цене, а о цене ликвидации.
Стоимость в использовании - стоимость определенной собственности для специфического использования. Поскольку стоимость в использовании относится к потребностям определенного пользователя (а не потенциального покупателя, типичного для рынка), ее нередко называют субъективной стоимостью. Например, производственное оборудование, которое предназначено для определенного пользователя, может быть более ценно именно для пользователя, а не для обычного покупателя.
Одна из часто упоминаемых форм стоимости в использовании - инвестиционная стоимость (стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора). Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день, она называется текущей стоимостью [37, с. 160].
Стоимость денег во времени. Существует шесть функций сложного процента (ШФСП).
Очевидно, что деньги как капитал изменяют свою стоимость во времени. $1, положенный в банк под 10% годовых и дающий $1,1 через год, не равен $1, полученному через год. ШФСП - один из разделов финансовой математики, позволяющий устанавливать количественную взаимосвязь стоимости денег в разные периоды времени и получать количественную оценку временной стоимости денег как капитала, способного приносить доход. (Подробнее см.: Элементы финансовой математики для оценщиков: Курс лекций и сборник задач. СПб, 1997.)
Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:
полезность;
замещение;
ожидание.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:
остаточная продуктивность;
вклад;
возрастающая и уменьшающаяся отдача;
сбалансированность (пропорциональность);
экономический размер;
экономическое разделение.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
зависимость;
соответствие;
предложение и спрос;
конкуренция;
изменение.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:
юридически допустимо;
физически возможно;
финансово оправдано;
наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.
Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Оценка недвижимости. Практикум. 2-е изд.. / И. В. Гранова - СПб: Питер, 2002. - 256 с.
|