В учебном пособии кратко, последовательно, в доступной форме изложены основные вопросы курса "Банковское дело". Большое внимание уделено организации деятельности банков и банковской системы, рассмотрены виды банков, функции Центрального банка и коммерческих банков, сущность и содержание банковских операций. Учебник предназначается для студентов высших учебных заведений. Он также может быть полезен работникам банков в их практической работе.
Содержание
ПРЕДИСЛОВИЕ
Глава 1
КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ
ВВЕДЕНИЕ
1.1. Происхождение и сущность банков
1.2. Принципы деятельности коммерческого банка
1.3. Банковские операции и услуги
1.4. Коммерческие банки в Российской Федерации
1.5. Организационное устройство коммерческого банка
Контрольные вопросы
Глава 2 БАНКОВСКАЯ СИСТЕМА
2.1. Понятие банковской системы
2.2. Ассоциации коммерческих банков
2.3. Развитие банковской системы
2.4. Проблемы и перспективы развития банковской системы РФ
Контрольные вопросы
Глава 3 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3.1. Центральный банк и его функции
3.2. Центральный банк Российской Федерации
3.3. Роль центрального банка РФ в реструктуризации банковской системы
Контрольные вопросы
Глава 4 РАСЧЕТНО-КАССОВЫЕ ОПЕРАЦИИ
4.1. Расчетно-кассовые операции как одна из важнейших операций коммерческого банка
4.2. Порядок открытия, переоформления и закрытия счета. Виды счетов
4.3. Организация безналичных расчетов: Общие положения
4.4. Организация межбанковских расчетов
4.5. Кассовые операции
Контрольные вопросы
Глава 5 БАНКОВСКОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
5.1. Сущность и функции кредита
5.2. Виды кредита
5.3. Принципы кредитования
5.4. Финансовый кредит
5.5. Коммерческий кредит
Контрольные вопросы
Глава 6 ОПЕРАЦИИ С ДРАГОЦЕННЫМИ МЕТАЛЛАМИ И ПРИРОДНЫМИ ДРАГОЦЕННЫМИ КАМНЯМИ
6.1. Драгоценные металлы и камни как объект банковских сделок
6.2. Операции банка с драгоценными металлами
6.3. Металлический счет
6.4. Операции с природными драгоценными камнями
Контрольные вопросы
Глава 7 ЛИЗИНГОВЫЕ И ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ
7.1. Лизинговые операции
7.2. Ипотечные операции
Контрольные вопросы
Глава 8 БАНКОВСКОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВАЛЮТНЫХ ОПЕРАЦИЙ
8.1. Валютные операции и порядок их осуществления
8.2. Контроль за покупкой валюты и поступлением валютной экспортной выручки
8.3. Порядок выдачи разрешений на проведение инвестиционных операций
Контрольные вопросы
Глава 9 БАНКОВСКИЕ ИННОВАЦИИ
9.1. Сущность и содержание банковской инновации
9.2. Жизненный цикл банковской инновации
9.3. Характеристика некоторых видов банковских инноваций
Контрольные вопросы
Глава 10 БАНКОВСКИЙ МАРКЕТИНГ
10.1. Банковский маркетинг - составная часть финансового маркетинга
10.2. Функции банковского маркетинга
10.3. План банковского маркетинга
Контрольные вопросы
Глава 11 ЭЛЕКТРОННЫЕ НОВАЦИИ В БАНКОВСКОМ БИЗНЕСЕ
11.1. Электронные сети в экономике
11.2. Системы "виртуальных" платежей
11.3. Банки в интерактивном бизнесе
11.4. Безопасность банковских систем
Контрольные вопросы
Литература
ОТРЫВОК
Глава 7
ЛИЗИНГОВЫЕ И ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ
После изучения этой главы вы узнаете, что:
1. Лизинг - это единый комплекс трех одновременно совершаемых операций: аренды, кредитования и материально-технического снабжения.
2. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности, за исключением имущества, запрещенного для свободного обращения, а также земельных участков и природных объектов.
3. Формы лизинга: внутренний и международный.
4. Типы лизинга: краткосрочный, среднесрочный, долгосрочный.
5. Виды лизинга: финансовый и оперативный.
6. Возвратный лизинг - разновидность финансового лизинга.
7. Методы расчета лизинговых платежей:
7.1. С фиксированной суммой;
7.2. С авансом;
7.3. Метод минимальных платежей.
8. Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.
9. Договор ипотеки может иметь вид закладной.
10. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.
Вы сможете:
1. Составить договор о лизинге.
2. Выбрать оптимальный вид лизинга.
3. Рассчитать сумму платежа по лизингу.
4. Составить договор об ипотеке.
7.1. ЛИЗИНГОВЫЕ ОПЕРАЦИИ
Лизинг (англ. lease - аренда) означает форму долгосрочной аренды, связанную с передачей в пользование имущества (т. е. предмета, объекта) для предпринимательской деятельности.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, за исключением имущества, запрещенного федеральными законами для свободного обращения, и имущества, для которого установлен особый порядок обращения, а также земельных участков и природных объектов.
По своему экономическому содержанию лизинг является категорией намного более широкой, чем простое понятие аренды.
Фактически лизинг - это единый комплекс трех одновременно совершаемых операций: аренды, кредитования и материально-технического снабжения предприятия.
В нашей стране операции лизинга регулируются ГК РФ (глава 34 п. 6 "Финансовая аренда (лизинг)") и Федеральным законом РФ от 29 декабря 1998 г. № 164 ФЗ "О лизинге".
Согласно данному закону "лизинг - это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором с правом выкупа имущества лизингополучателем".
В лизинговой сделке участвуют: лизингодатель, лизингополучатель и продавец предмета лизинга.
Лизингодатель представляет собой хозяйствующий субъект (лизинговая компания, банк и т. п.) или индивидуального предпринимателя, осуществляющего лизнговую деятельность, т. е. передачу по договору в лизинг специально приобретенного для этого имущества. Иначе говоря, лизингодатель - это арендодатель данного имущества.
Лизингополучатель - это гражданин или хозяйствующий субъект, получающий имущество в пользование по договору лизинга. Таким образом, лизингополучатель - это арендатор.
Продавец лизингового имущества - хозяйствующий субъект - изготовитель машин и оборудования, а также другой хозяйствующий субъект или гражданин, продающий имущество, являющееся предметом лизинга.
Лизингодатель по договору лизинга обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. При этом лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца. Он должен уведомить продавца о том, что оборудование предназначено для передачи в финансовую аренду определенному лицу.
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Лизингополучатель вправе предъявить требования непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. Лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанностей оплатить приобретенное имущество. Однако лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя.
В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы, т. е. любой из них вправе предъявить требования в полном объеме. До предъявления требования одним из солидарных кредиторов продавец вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.
Договор лизинга заключается в письменной форме. В названии договора лизинга определяются его форма, тип и вид. Договором лизинга обязательства сторон, которые исполняются сторонами других договоров, образуются путем заключения другими субъектами лизинга обязательных и сопутствующих договоров.
К обязательным договорам относятся договор о привлечении денежных средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и др.
Договор лизинга должен содержать следующие существенные положения:
точное описание предмета лизинга;
объем передаваемых прав собственности;
наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга;
указание срока действия договора лизинга;
порядок балансового учета предмета лизинга;
порядок содержания и ремонта предмета лизинга;
перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга;
указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;
порядок расчетов (график платежей);
определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.
Лiизингодатель по договору лизинга обязуется:
в случае осуществления финансового или смешанного лизинга приобрести у определенного продавца (поставщика) в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату или передать ранее приобретенное имущество на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю;
выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
Лизингополучатель по договору лизинга обязуется:
принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга;
возместить лизингодатею его инвестиционные затраты и выплатить ему вознаграждение;
по окончании действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
В договоре лизинга в обязательном порядке должны быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорными и очевидными нарушениями обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и имущественному расчету, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга.
Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.
Договор квалифицируется как договор лизинга, если он содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие передачи предмета лизинга лизингополучателю.
Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и др.), если иное не предусмотрено договором лизинга. Гарантийное обслуживание предмета лизинга может осуществляться продавцом (поставщиком), если это предусмотрено договором лизинга.
Средний и текущий ремонт, а также техническое обслуживание предмета лизинга осуществляет лизингополучатель за свой счет, а капитальный ремонт - лизингодатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Различают формы, типы и виды лизинга.
Лизинг имеет две формы:
· внутренний;
· международный.
При внутреннем лизинге лизингодатель, лизингополучатель и продавец являются резидентами РФ. При международном лизинге лизингодатель или лизингополучатель являются нерезидентами РФ.
По типам лизинг бывает:
· долгосрочный (до 3 лет);
· среднесрочный (от 1,5 до 3 лет);
· краткосрочный.
По видам лизинг бывает:
· финансовый;
· оперативный.
Финансовый лизинг - это вид лизинга, при котором лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передать лизингополучателю данное имущество в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При этом срок лизинга по продолжительности равен сроку полной амортизации предмета лизинга или превышает его. По окончании срока действия договора лизинга предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя.
Финансовый лизинг бывает прямым и возвратным.
Прямой лизинг предпочтителен, когда лизингополучатель нуждается в переоснащении уже имеющегося технического потенциала. Лизингодатель по этой сделке обеспечивает 100 % финансирование приобретаемого имущества.
Прямой финансовый лизинг осуществляется по схеме, представленной на рис. 7.1.
Технология лизинговой сделки следующая. Хозяйствующему субъекту требуются основные фонды (определенное имущество). Он нашел продавца (или завод-изготовитель) и сообщает лизинговой фирме стоимость необходимых основных фондов, их технические данные и способы использования. Лизинговая фирма заключает с хозяйствующим субъектом договор, согласно которому фирма полностью оплачивает продавцу стоимость основных фондов и сдает их в аренду хозяйствующему субъекту с правом выкупа в конце срока лизинга. Одновременно лизинговая фирма заключает договор с продавцом о приобретении основных фондов.
Основные фонды поступают хозяйствующему субъекту непосредственно от продавца (завода-изготовителя). Лизингополучатель выплачивает лизинговой компании платежи согласно условиям договора лизинга.
Возвратный лизинг представляет собой разновидность финансового лизинга, при котором продавец предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель.
Операции возвратного лизинга, по существу, представляют собой получение дополнительных финансовых ресурсов под залог собственных основных фондов лизингополучателя. Они могут рассматриваться как альтернатива кредитным операциям. Сущность возвратного лизинга в том, что лизингодатель приобретает имущество у лизингополуча-теля и тут же предоставляет это имущество ему в лизинг. Таким образом, предприятие при возвратном лизинге получает финансовые средства, гарантией возврата которых является его собственное имущество, заложенное лизингодателю.
Оперативный лизинг - вид лизинга, при котором лизингодатель закупает имущество на свой страх и риск, а после передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. Срок лизинга устанавливается по договору.
Лизингополучатель выбирает оперативный лизинг, как правило, в двух случаях:
· когда ему необходимо лизинговое имущество только на время, например для выполнения разовой работы или для реализации одного индивидуального проекта;
· когда арендуемое имущество подвержено быстрому моральному износу и лизингополучатель предполагает, что после окончания срока договора оперативного лизинга появится новое, более совершенное и эффективное имущество.
По экономическому содержанию лизинг относится к прямым инвестициям, в ходе исполнения которых лизингополучатель обязан возместить лизингодателю инвестиционные затраты (издержки), осуществленные в материальной и денежной формах, и выплатить вознаграждение. Сумма инвестиционных затрат и сумма вознаграждения образуют общую сумму лизингового договора.
Размер, форма и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга. Договором может быть предусмотрена отсрочка лизинговых платежей на срок не более 180 дней с момента начала использования предмета лизинга. В состав вознаграждения лизингодателя входят оплата услуг по осуществлению лизинговой сделки и процент за использование собственных средств лизингодателя, направленных на приобретение предмета лизинга и/или на выполнение дополнительных услуг.
Существуют три метода расчета лизинговых платежей:
· с фиксированной суммой оплаты;
· с авансом;
· метод минимальных платежей.
Метод с фиксированной суммой
Если платежи по лизингу производятся равными суммами, то сумма платежа определяется по формуле сложных процентов:
где
П - сумма платежа по лизингу, руб.;
С - стоимость лизинговых основных фондов, руб.;
Р - процентная ставка за время платежа, в долях единицы;
t - количество выплат платежа, ед.
Пример.
Стоимость лизинговых основных фондов - 100 тыс. руб. Срок лизинга - 8 лет. Процентная ставка (с учетом комиссионных) - 10 % годовых. Выплата платежей по лизингу производится равными суммами два раза в год.
Количество выплат платежа: t = 8 ґ 2 = 16.
Процентная ставка за полгода: Р = 10 /2 = 5 % или 0,05.
Сумма платежей составляет:
Всего за 8 лет лизингополучатель выплатит лизинговой фирме 147,7 тыс. руб. (16 ґ 9,23).
Метод с авансом
В этом случае лизингополучатель в момент за- ключения договора лизинга выплачивает лизингодателю аванс, размер которого установлен в договоре. Оставшаяся часть лизинговых платежей за вычетом аванса начисляется и выплачивается в течение всего срока действия лизинга аналогично первому методу.
Метод минимальных платежей
По этому методу сумма платежей за лизинг рассчитывается по формуле:
П = А + К + В + Д + Н,
где
П - общая сумма лизингового платежа;
А - сумма амортизационных отчислений по лизинговому имуществу, руб.;
К - плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы, руб.;
В - комиссионное вознаграждение лизингодателя за предоставление имущества по договору лизинга, руб.;
Д - стоимость дополнительных услуг, предоставляемых лизингополучателю со стороны лизингодателя на основании договора, руб.;
Н - налог на добавленную стоимость (НДС), руб.
Пример.
Стоимость сдаваемого в лизинг оборудования - 400 тыс. руб. Срок лизинга -2 года. Норма амортизации - 15 %. Процент за кредит - 20 % за год. Согласованная по договору ставка комиссионного вознаграждения лизингодателя - 4 % годовых стоимости оборудования. Лизингодатель предоставляет лизингополучателю дополнительные услуги по доставке и монтажу оборудования и по обучению персонала на сумму 10 тыс. руб. Ставка НДС - 20 % к выручке от реализации оборудования.
Ежегодная сумма амортизационных отчислений:
А = 15 % ґ 400 = 60 тыс. руб.
Плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы рассчитывается следующим образом:
Первый год лизинга. Стоимость оборудования на начало года: 400 тыс. руб. и на конец года: 340 тыс. руб. (400 - 60). Среднегодовая стоимость кредитных ресурсов: (400 +340)/2 = 370 руб.
Плата: К = 20 % ґ 370 = 74 тыс. руб.
Второй год лизинга. Среднегодовая стоимость кредитных ресурсов: (340 + (340 - 60))/2 = 310 тыс. руб.
Плата: К = 20 % ґ 310 = 62 тыс. руб.
Годовая сумма комиссионного вознаграждения:
В = 4 % ґ 400 = 16 тыс. руб.
Годовая плата за дополнительные услуги:
Д = 10/2 = 5 тыс. руб.
НДС:
Первый год лизинга. Годовая выручка (К + В + Д),
74 + 16 + 5 = 95 тыс. руб.
НДС = 20 % ґ 95 = 19 тыс. руб.
Второй год лизинга. Годовая выручка (К + В + Д),
62 + 16 + 5 = 83 тыс. руб.
НДС = 20 % ґ 83 = 16,6 тыс. руб.
Сумма лизингового платежа:
Первый год лизинга. П = 60 + 74 + 16 + 5 + 19 = 174 тыс. руб.;
Второй год лизинга. П = 60 + 62 + 16 + 5 + 16,6 = 159,6 тыс. руб.
Лизинговая сделка может включать в себя оказание дополнительных услуг: приобретение прав на интеллектуальную собственность, (ноу-хау, лицензионных прав, прав на товарные знаки, марки и др.), осуществление шеф-монтажных работ, послегарантийное обслуживание и ремонт и др.
Участники договора лизинга по взаимному соглашению могут применять ускоренную амортизацию предмета лизинга. При этом норма амортизационных отчислений, установленная для равномерного метода амортизации, увеличивается на коэффициент ускорения в размере не выше трех.
Преимущества лизинга заключаются в следующем. Лизинг позволяет хозяйствующему субъекту получить основные фонды и начать их эксплуатацию, не отвлекая деньги из оборота. Основные фонды в течение всей сделки находятся на балансе лизинговой фирмы, а платежи ей относятся к текущим расходам хозяйствующего субъекта, т. е. включаются в себестоимость производимой продукции и соответственно уменьшают сумму прибыли, облагаемую налогом. Лизинговая фирма не связана обязательствами за качество основных фондов. Она имеет за платежи в рассрочку гарантийный залог и сами основные фонды, которые может вернуть себе полностью в случае невыполнения каких-либо условий договора лизинга.
Для поставщика кооперация с лизинговыми фирмами позволяет использовать лизинг как средство, расширяющее рынки сбыта своей продукции, что повышает их финансовую устойчивость и кредитоспособность.
7.2. ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ
Ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).
Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Недвижимость - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, предприятия, квартиры, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.
Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Ипотека не допускается в отношении:
части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.
Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.
Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета .
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось бы предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом и в определенном им порядке.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор называется ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменений условий договора об ипотеке.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;
право залога на указанное имущество.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Составление и выдача закладной не допускаются, если:
предметом ипотеки являются:
предприятие как имущественный комплекс;
земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;
леса;
право аренды имущества, перечисленного в настоящем пункте.
Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих эту сумму определить.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.
В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить следующее соглашение, предусматривающее:
такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
такое изменение размера прав, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.
При заключении соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:
- внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами части второй ст. 15 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;
- аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на закладную, находящуюся в его законном владении.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
Закладная должна содержать:
1) слово "закладная", включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размеры каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с п. 8 и срок действия этого права;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации правом третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;
14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в п. 1-14 , не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены другие данные и условия.
При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе.
Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.
При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.
Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.
Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в за- кладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов, при этом ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.
Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга (т. е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости.
где
Кз - коэффициент ипотечной задолженности, %;
И - сумма ипотечного кредита, руб.;
К - общая стоимость недвижимости, руб.
Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и, следовательно, ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.
С позиции залогодержателя (т. е. кредитора) более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают определенные верхние пределы данного коэффициента (обычно не более 70-75 % сметы или стоимости покупки).
Ипотечная постоянная - это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:
где
Пи - ипотечная постоянная, %;
Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;
И - основная сумма ипотечного кредита, руб.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет шаровым платежом.
Когда же ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.
В Санкт-Петербурге ипотечный кредит выдается в размере 5-8 тыс. долл. США под залог покупаемой квартиры на срок 5 и 10 лет при процентной ставке 15-18 % годовых, которая остается постоянной в течение всего срока кредита.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
1. Что такое лизинг?
2. Назовите и охарактеризуйте субъектов лизинговой сделки.
3. Перечислите существенные положения лизингового договора.
4. Назовите формы лизинга.
5. Назовите типы лизинга.
6. Охарактеризуйте понятие "финансовый лизинг".
7. Охарактеризуйте понятие "оперативный лизинг".
8. Что такое прямой финансовый лизинг?
9. Что такое возвратный лизинг?
10 . Назовите методы расчета лизинговых платежей.
11. Что такое ипотека?
12. Что не может быть предметом ипотеки?
13. Перечислите существенные положения договора об ипотеке.
14. Подлежит ли закладная нотариальному удостоверению?
15. Подлежит ли закладная государственной регистрации?
16. Перечислите основные моменты содержания закладной.
17. Что показывает коэффициент ипотечной задолженности?
18. Охарактеризуйте сущность и содержание ипотечной постоянной.
Банки и банковское дело. Краткий курс. / Под ред. Балабанова И. Т. - СПб: Питер, 2002. - 256 с.
|