А обманул В, а С ничего об этом не знал...
Для начала — две картинки почти что из школьного учебника.
Первая. А — обманщик и негодяй. Он получает недвижимость от В путем мошеннической сделки и тут же регистрирует право собственности. Прежде чем наивный В узнает о мошенничестве, А продает недвижимость такому же лопуху С, который ничего не знает об обмане. Может ли В получить свою собственность от С? Во многих правовых системах права С зависят от того, знал ли он о мошенничестве или нет.
Вторая. А продолжает выступать в роли злодея. Он продает недвижимость легкомысленному В, В не регистрирует право собственности. Коварный А еще раз продает недвижимость С, который о предыдущей продаже ничего не знает и регистрирует право на недвижимое имущество. Во многих правовых системах у В не будет оснований оспаривать право собственности у С.
В мире существуют две системы регистрации прав, от которых и зависит судьба добросовестного приобретателя. Это система регистрации прав в странах системы Торренса (Германия, Швеция) и система регистрации сделок (США).
В любой правовой системе любой страны добросовестным приобретателем будет считаться тот, кто приобрел недвижимость за деньги (на возмездной основе), действовал в рамках закона, располагал об этой недвижимости определенной информацией. Если он основывался на записях в реестре — одна ситуация, если был осведомлен «фактически» — вторая, если «мог знать» — третья.
Все зависит от того, на каком принципе основана система регистрации той или иной страны. На принципе «презумпции неоспоримости зарегистрированного права» (система Торренса) или «презумпции добросовестности покупателя, полагающегося на записи в реестре» (США).
«Австралийский» вариант
Итак, система Торренса. Это система регистрации прав, предусматривающая защиту добросовестных приобретателей и государственный механизм финансовой компенсации. Она была введена в Южной Австралии еще в 1857 году и названа по имени своего создателя.
Вот ее основные постулаты. Система предусматривает обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь юридическую силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц. В основе системы Торренса лежит принцип «неоспоримости прав», в соответствии с которым восстановление прав прежнего правообладателя невозможно после того, как были зарегистрированы права добросовестного приобретателя недвижимости.
Впрочем, регистрационные записи, единожды внесенные в реестр, могут и измениться. Если зарегистрированный правообладатель участвовал в незаконной сделке или знал о ее совершении, добросовестным приобретателем он считаться не может. И бывший собственник вправе потребовать восстановления своих прав.
Скажем больше — прав может лишиться даже добросовестный приобретатель! В системе Торренса предусматривается специальный перечень «преимущественных прав», для которых не требуется регистрация. Например, преимущественное право удержания имущества за неуплату налогов.
Одно из основных требований «классического Торренса”: после проведения двух сделок с недвижимостью восстановление прав прежнего собственника в ущерб прав добросовестного приобретателя недвижимости не допускается. Даже если права были утрачены в результате мошенничества при регистрации или подделке документов.
Важная деталь, о которой уже говорилось выше — приобретатель должен этого имущество непременно купить. Система Торренса не будет рьяно защищать права тех, кто получил имущество в виде подарка или наследства.
Если все были добросовестными — и покупатель, и бывший собственник, а все дело спутал регистратор? Пострадавшие обязательно получат компенсацию. Более того — они ее получат, если регистрационные органы даже и не виноваты.
«Американский» вариант
В большинстве американских штатов используется система регистрации сделок. В каком случае будет защищен приобретатель недвижимости? Если он действовал добросовестно и уплатил стоимость имущества, если он зарегистрировал сделку, на основании которой он приобрел право на недвижимость, и наконец, если сделка, оспаривающая права добросовестного приобретателя, не зарегистрирована или зарегистрирована позже, чем сделка, на основании которой он приобрел свое право.
Американская система защищает фактическое владение добросовестного приобретателя недвижимости. В большинстве судебных случаев, собственность остается во владении добросовестного приобретателя, даже когда обладатель преимущественного права тоже добросовестен.
Добросовестность у приобретателя мгновенно отменяется, если выяснится, что он знал об имущественном споре, касающемся этой недвижимости.
Если во всем виноват регистратор, пострадавшие получат компенсацию. В других случаях денежного возмещения не предусматривается. Поэтому широкое распространение в «американской системе» получило частное страхование дефектов титула. Риск дефекта правового титула и перерыва последовательного ряда передачи права — одна из основных проблем системы регистрации в США. Порой приобретателю приходится изучить и переоценить документы за сотни лет! Поэтому в 20 американских штатах титул считается безупречным, если можно проследить непрерывную цепь зарегистрированных сделок (титулов) за последние 40 лет.
Какая система лучше?
Ни одна не может считаться универсальной. Прежде чем их применять, стоит все основательно продумать. С точки зрения роли и ответственности государства, какая система предпочтительнее? В системе регистрации сделок роль государства более пассивна. Оно не несет никаких обязательств, кроме хранения и обеспечения публичности зарегистрированных договоров. Для того чтобы получить гарантию зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам частных страховых компаний.
Для действующей же в большинстве европейских стран системы регистрации прав на недвижимость понятие «добросовестного приобретателя недвижимости» — основа полноценного гражданского оборота недвижимого имущества. Как правило, добросовестный приобретатель остается собственником приобретенного недвижимого имущества. Гарантом его прав является государство, а зарегистрированные права — надежны и общедоступны.
Елизавета Сонина. Система Торренса и не только: как в разных странах защищают права приобретателя. // Кваритра Дача Офис. - 2003. - №63.
|