Жилой фонд столицы - это приблизительно 40 тыс. зданий общей площадью 190 млн кв. м и рыночной стоимостью около 120 млрд долларов. Большая часть многоквартирных домов находится в так называемой общей долевой собственности. Часть "квадратов" принадлежит городу и сдается в наем, частью владеют граждане (в собственности москвичей находится более половины квартир). Такая "мозаика" - в рамках как одного дома, так и города в целом - одна из причин неэффективности управления жилой недвижимостью.
Несамостоятельные ДЕЗы
С виду управление городской недвижимостью выглядит вполне солидно - есть департаменты, отраслевые управления, отделы. Но это, похоже, уже давно колосс на глиняных ногах. Управление недвижимостью сегодня сводится лишь к латанию дыр, а вовсе не к поддержанию объектов в нормальном техническом состоянии. И в значительной степени это следствие абсолютной несамостоятельности ключевых государственных агентов - ДЕЗов.
Именно государственные унитарные предприятия - ДЕЗы, чье название расшифровывается как "дирекция единого заказчика", - занимаются сегодня эксплуатацией жилья. Формально их учредителем выступает Департамент государственного и муниципального имущества, но фактически эти организации подконтрольны местным органам управления - префектурам и управам. Сегодня ДЕЗы несамостоятельны абсолютно во всем - начиная от нормативов, регламентирующих количество административно-управленческого и обслуживающего персонала, и заканчивая распределением денежных средств, что, безусловно, полный абсурд.
Многие жители, недовольные качеством услуг, которые оказывают городские коммунальные службы, уверены: на ДЕЗах вообще надо поставить крест. Но заместитель директора Института региональных экономических исследований Ариадна Кириллова так не считает: "Ни в коем случае нельзя ликвидировать ДЕЗы. Их надо усовершенствовать. Ведь в этих организациях сосредоточен значительный профессиональный потенциал. Им просто надо создать лучшие экономические условия. Для начала снять административное давление, а потом, быть может, поэтапно реструктурировать. Кроме того, необходимо создать четкий механизм взаимодействия управляющих организаций (и ДЕЗов, и частных компаний) с органами городской власти и местного самоуправления".
Не обойтись и без оценки разномастного жилого фонда - по техническому состоянию, инженерной насыщенности, типам зданий, социальному составу жильцов. Такая "инвентаризация" необходима для прогнозирования как текущих, так и капитальных затрат. Это, по мнению г-жи Кирилловой, скажется на эффективности работы управляющих организаций и рентабельности.
Кто на смену
Реструктуризация ДЕЗов, конечно, необходима, но существует ли в принципе альтернатива этим госструктурам? Мировой опыт показывает: да, существует - в лице частных компаний, специализирующихся на управлении недвижимостью. Но у нас пока они, к сожалению, на этот рынок не рвутся. В ведении немногочисленных управленцев находятся весьма скромные - до 300 тыс. метров - объемы площадей, что само по себе ограничивает эффективность деятельности. (Считается, что деятельность управляющей компании тесно связана с объемом подведомственного ей жилого фонда: минимальный приемлемый уровень - 800 тыс. кв. м, максимальный - 2 млн.) Выходит, что в границах одного района Москвы с минимальной эффективностью могли работать по две управляющие компании, но пока этого нигде не случилось. Однако, скорее всего, вместе с обновлением жилого фонда частными застройщиками ситуация будет меняться. Уже сегодня крупные строительные компании, осваивающие целые микрорайоны, диверсифицируют свою деятельность и создают собственные эксплуатирующие службы. Они объясняют это в первую очередь высокой инженерной насыщенностью новостроек. А люди, к
оторые строили дом, монтировали оборудование, лучше "чужаков" знают, как его эксплуатировать. Кроме того, эксплуатация современного оборудования связана с определенными издержками и повышенной ответственностью. "Проколы" в этом деле могут бросить тень на весь бизнес строителей.
Процесс передачи новостройки в управление выглядит так. После сдачи дома, пока граждане оформляют права собственности на купленные квартиры, застройщик своими силами создает товарищество собственников жилья (ТСЖ), назначает председателя правления ТСЖ и на то время, пока не заселится 51% жильцов, берет на себя управленческие функции. Естественно, прибегая к услугам собственной эксплуатирующей организации. Спустя год-полтора права собственности на квартиры получает большинство жильцов. Они создают инициативную группу, организуют собрание, выбирают правление и председателя своего ТСЖ, которому товарищество застройщика и передает все полномочия. Теоретически "товарищи" могут поручить управление зданием фирме со стороны, но пока таких прецедентов не было. Домоуправством продолжает заниматься эксплуатирующая служба застройщика. Более того, иногда к ее услугам желают прибегнуть и жители окрестных домов. Например, такое предложение поступило в фирму "Кварт-сервис", обслуживающую дома, построенные компанией "Квартал". "Жители одного из домов решили отказаться от услуг прежней управляющей организации и о
братились к нам, предложив принять участие в тендере", - рассказал Анатолий Хрипков, директор "Кварт-сервиса".
Из слов г-на Хрипкова следует, что управление домами (а их у "Кварт-сервиса" три) - дело сложное и хлопотное. Главная задача - техническое обслуживание инженерных общедомовых систем. Каждый дом имеет встроенный теплообменный пункт, массу насосов, трубопроводов, систему вентиляции, пожаротушения и другую "начинку". За таким хозяйством нужен глаз да глаз. Если на диспетчерский пункт поступает сигнал о ЧП, то на него реагируют в течение десяти минут. Дежурная смена оценивает ситуацию и устраняет все неисправности.
Сегодня в фирме работает с полсотни человек. Часть персонала - специалисты "Квартала", остальные приглашены со стороны. Примечательно, что среди работников "Кварт-сервиса" почти нет бывших служащих ДЕЗов. "Мы отдаем предпочтение молодым кадрам, - поясняет г-н Хрипков. - Стараемся брать людей в возрасте от двадцати пяти до сорока лет. Приходили два бывших рабочих ДЕЗа, посмотрели и решили подыскать себе работу попроще".
Эксплуатационные расходы для жителей составляют 1 доллар 11 центов за кв. м. В плату входит практически все, кроме внутренней электроэнергии (она оплачивается по счетчикам). Также отдельная смета расходов предусмотрена для владельцев мест в подземном гараже. Пока, по словам г-на Хрипкова, его фирма почти ничего не зарабатывает. Да и цели такой не ставится. "Мы - структура, созданная застройщиком, - поясняет он. - А застройщик заинтересован в том, чтобы цена обслуживания была минимальной, жители были довольны, а качество работы было высоким. Поэтому все доходы идут на зарплату и дальнейшее развитие (инструмент, спецодежда, оборудование)". Впрочем, директор "Кварт-сервиса" допускает, что рентабельность управленческого бизнеса может составить 10-15%. Но она будет зависеть от размера оплаты и объема площадей в управлении. Ну и, конечно, от платежеспособности жильцов.
© Илья Ступин. Что останется после ДЕЗа. // Эксперт, #30 (337) от 19 августа 2002
Илья Ступин. Что останется после ДЕЗа. // Эксперт, #30 (337) от 19 августа 2002
|