Сколько бы жилья ни возводилось в стране, как бы аналитики ни упражнялись в описании процессов, происходящих на рынке недвижимости, будет ли продаваться земля в собственность или не будет, без реформы ЖКХ все это останется пустым звуком и напрасным трудом.
Недавно значимость этой задачи осознал и президент РФ, заявивший, что 100-процентная оплата услуг ЖКХ – не самоцель, главное – создание эффективной модели функционирования этой отрасли.
По чьей модели будем жить?
В настоящее время в обществе существуют три главные концепции реформирования ЖКХ.
1. Официальная правительственная программа
Основная идея – уменьшение доли государства в оплате услуг ЖКХ и перекладывание этих платежей на население; адресная социальная поддержка малоимущих; введение так называемых «персональных жилищных счетов», с которых жильцы должны «эффективно» расходовать средства, привлекая наилучших поставщиков коммунальных услуг; внедрение конкурентных методов в системе коммунального обслуживания.
Мировая практика показала, что такой системы нет ни в одной стране. Абсурдность программы, видимо, понимают и в самом Правительстве РФ. Так, населению предлагают оплачивать 100% цены услуг, рассчитанной по затратному принципу, безотносительно к их качеству, плюс издержки на низкую эффективность и воровство чиновников. Кроме того, множество индивидуальных разрозненных плательщиков квартплаты не в состоянии стать эффективными заказчиками ЖКХ-услуг, это продолжают делать все те же государственные организации – ДЕЗ, РЭУ и т.д.
Идея собрать 100% квартплаты обречена на провал. Сейчас, когда население оплачивает лишь 50-60% ЖКХ-услуг, число неплательщиков достигает 40%, а при повышении квартплаты до 100%, как показывают расчеты РАН, их число может достичь 70 процентов.
2. Либеральная концепция реформирования ЖКХ
Сущность этой концепции заключается в применении идей приватизации и либерализации ко всем объектам ЖКХ без учета их специфики. Проводниками этой программы являются сегодня СПС и «Яблоко».
В рамках этой «концепции» была проведена масштабная приватизация квартир в муниципальных домах, в результате чего в России сложился странный гибрид из различных форм собственности, не имеющий аналогов в мире – муниципальные дома с приватизированными квартирами.
3. «Московская модель» реформирования ЖКХ
Эта программа в основных чертах совпадает с правительственной концепцией, за исключением одного момента: московские власти в отличие от федеральных более отчетливо понимают, что ЖКХ нужен эффективный собственник, хозяин. А пытаться добиться эффективного управления ЖКХ бюрократическими структурами – бесперспективно. В качестве эффективного собственника в «московской модели» избраны товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие имущественным комплексом, состоящим из самого дома, придомовой территории и строений.
На конец 2002 г. из 40,5 тыс. московских жилых домов зарегистрировано всего около 900 ТСЖ. Стоит отметить, что на долю ТСЖ в Западной Европе приходится примерно 20% всего жилья.
Какой дом лучше?
В развитых странах существует несколько форм собственности на городские жилые дома.
Частный односемейный дом. Это весьма распространенная форма городского жилья. В Европе она достигает 30% городского жилого фонда в крупных городах (в США – до 40%) и до 70% в небольших городах. В провинциальных городах России доля частных односемейных домов может достигать 20%, в Москве – 0,5 процента.
Частный многоквартирный арендный дом. Дом и придомовая территория принадлежит владельцу (частному лицу или фирме) на правах частной собственности, квартиры (или комнаты) сдаются жильцам внаем по коммерческим ценам без права отчуждения. В Европе доля таких домов – около 30%, в США – 45%, в России практически отсутствует.
Кондоминиум. Дом и придомовая территория находятся в совместной собственности всех жителей дома. Управляет имущественным комплексом товарищество собственников жилья (ТСЖ), куда входят все жильцы дома. Доля каждого жильца в общей собственности – его квартира, которая может отчуждаться путем купли-продажи другому владельцу. Новый владелец становится членом ТСЖ и обязан выполнять все правила, принятые для данного дома. В европейских крупных городах доля кондоминиумов достигает 20 процентов. В России существует в зачаточном виде.
Муниципальные многоквартирные арендные дома. Дом является собственностью государства (или муниципалитета), квартиры сдаются жильцам внаем по социальным, регулируемым ценам без права отчуждения. В европейских странах доля муниципального жилья невелика – до 10%, это жилье для малоимущих, дотируемое из местного бюджета; в СССР, а затем в России – основная форма обеспечения жильем граждан всех категорий.
Муниципальные многоквартирные дома с приватизированными квартирами. Дом является собственностью государства (или муниципалитета), часть квартир являются частной собственностью проживающих в них лиц, другая часть – муниципальные квартиры, сдающиеся жильцам внаем. И те и другие оплачивают квартплату по социальным, регулируемым ценам. Такие дома существуют только в России.
Ведомственное жилье. Дом является собственностью предприятия, организации, ведомства, для которых предоставление жилищных услуг не является основной, профильной деятельностью. Квартиры сдаются внаем работникам предприятия по регулируемым ценам без права отчуждения. Имеет распространение во многих странах, в первую очередь в Юго-Восточной Азии (Китай, Ю. Корея, Малайзия и др.), но доля его невелика. В России до сих пор существует, особенно в провинциальных промышленных городах.
Что выгоднее
На основе математических моделей Институтом проблем управления РАН были проведены исследования эффективности всех форм собственности на жилые дома. Оценки проводились по 20 параметрам, отражающим интересы всех участников жилищно-коммунального процесса: 1) жильцов дома, 2) домовладельца, 3) общества в целом, 4) государства.
В результате исследования выяснилась следующая картина: наиболее эффективной формой собственности на жилье оказались частные односемейные дома и кондоминиумы, наименее эффективной – муниципальное жилье, и самое неэффективное — муниципальные дома с приватизированными квартирами. При этом эффективность частных односемейных домов превышает эффективность муниципальных домов с приватизированными квартирами в 9 раз.
Делаем выводы
Как полагают эксперты Бюджетного комитета Госдумы, в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм – муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами.
По мнению экспертов, главным направлением реформирования ЖКХ должно стать не повышение квартплаты и не перевод муниципального жилья на самоокупаемость, а изменение структуры собственности – сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных, в первую очередь ТСЖ и частных односемейных домов.
Еще одна задача – создание конкурентной среды среди поставщиков услуг ЖКХ. Однако, как прогнозирует ряд экспертов, на осуществление всех этих задач уйдет не менее 8-10 лет. Все это время нам придется жить по-старому. Впрочем, большинству россиян к этому не привыкать.
В статье использованы данные Института проблем управления РАН, РСПП, бюджетного комитета ГД
Петр Скворцов. Грядет ли коммунальная катастрофа? // Кваритра Дача Офис. - 2003. - №36.
|